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陈铁枪地产评论员

 
 
 

日志

 
 

驳任志强之政策提高增量造成更多观望和空置  

2008-11-23 13:17:00|  分类: 评房论地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当前房地产的价格下行
并非代表中国的房地产市场
真正进入了供过于求的时代
 
先看任志强的第六条:
“六是,当市场已出现供过于求时,本应降低价格、减少供给规模,但政策却不考虑存量的消化,反而大规模的提高增量,必然造成更多的观望和空置。价格与供给无关了。”
任志强的前提就是错误的。当前的市场,是真的供过于求吗?是真正的行者有其居、居者有其屋吗?只研究北京市场,常住人口1060万,没有自己的房屋的,要有多少?
北京满大街跑的公交车上,你可以抽样调查一下,有多少人需要自己的房子?有多少人要买房子?又有多少人却买不起?
再看一下写字楼吧。也可以做一下调查。调查内容同上。
即使脑子进了水,也会想出来上述问题的答案。
 
当前的房地产市场,供应量不小,但需求量更大。只是人们的力量,或购买力没有这么大罢了。
 
把目光转向成熟的资本主义,在经济危机之时,最普遍的现象是生产过剩。但这个剩余,是相对的,是相对于普通人们的购买力的,并非是针对普通人们的需求的。他确实需求这个东西,但是没有钱,买不起。
这种情况下,如果开发商适当降价,降到人们所能承受的范畴之内,他是可以掏钱买的。
 
2007、2008房地产的非理性上涨,必然要求有一个理性回归的阶段。
 
再看任志强先生的后半句“但政策却不考虑存量的消化,反而大规模的提高增量,必然造成更多的观望和空置。价格与供给无关了”,他的意思无非是说,政策提高增量,大规模搞保障房,——必然造成更多的观望和空置。价格与供给无关了???这太有意思了。
 
政府推行居者有其居,搞保障房,是从民生出发的根本措施,却在任先生这儿变成了一大罪状。
我等的逻辑却是:市场当中增加这些价格相对较低的保障房,能够在一定程度上拉低商品房的价格,使其保持一个相对平衡的价格水平。我认为这是政策此举的又一个目的所在。
并且这样对商品房来说,也有着一个价格终归要回落到什么程度的问题。
 
举例来说,在北京西南地区的两限房,2009年底交房的一批,价格是6350元/平,而周围的明年同期交房的商品房的价格是8500左右,也就是说,两限房与商品房之间,大约还存在着2000元的价格差。那么,如果商品房落到这个价格附近,也就可以算是到底了。
 
至于任行政管理的另外几点,容我过几天再分条驳一下吧。
 
 
附:任志强之原文
失灵的价格信号 (2008-11-20 17:40:12)

花钱买猪肉的城里人都希望猪肉的价格越低越好,而靠喂猪获得收入才能养家度日的人则都希望猪肉的价格越高越好,至少让喂猪能有利润。如果养猪不能糊口,就没人养猪了。于是价格就成了平衡供与需求之间的工具。

一种价格的下降是竞争,我的成本比你的低,如规模化养猪的成本也许会比散养的成本低,在同等获利时,价格低而从规模化上获得更多的收益。

另一种价格的下降是供过于求,不得不降低价格以变现,并通过价格来调节供给能力,当供给减少时让价格回到合理的水平。

有利润的降价是一种合理的降价,是竞争与供求关系决定的市场行为。但当竞争与供求关系恶化时,没有利润或亏损型的降价也会出现,为了生存而斩仓至少可以让亏损少一些而保生存。这笔亏了,只要能活下去还有再翻身的机会和可能。

亏损型的降价,最终并不会给消费者带来更长远的利益,就像我们已经经历过的猪肉降价带来的涨价报复。因为亏损型降价必将让供给下降,并在供给下降后引发价格的上涨。

遗憾的是这个变化的周期是漫长的,并且是供求双方之间信息滞后或不对称的。让市场经常看到的是今年的大白菜亏损降价了,因为农民是按去年的信息多种大白菜,猪肉也开始跌价了,因为去年给了大量的补贴,让供给增加了。

信息滞后与信息不对称让价格的调节能力总是在造成市场大量损失的情况下发挥效力。如果再加上价格的管制与干预,则这个价格的信号就更无法发挥正确的作用了,也会让供需双方都可能遭受重大的损失。

资本市场要求信息公开透明,要求上市公司强制性公开信息,就是为了让信息没有滞后和减少不对称的现象,尽可能避免因信息不对称而给投资人带来损失。

房地产市场大约就正处于这种情况,信息的滞后与信息的不对称让价格的调节作用变得扭曲了。

一是,全国的信息与地方的信息之间严重的不对称,而不动产的特点恰恰在于其不可移动性,无法像其他商品一样在地区间调节余缺,供求平衡大多只能在区域内解决。但国家的政策却从来都是一刀切的只给出一个信号,让不同的地区都只能按一种方式来评价信息和价格信号。

二是,用一地或一企的信息代替全国的信息,让典型的城市的情况掩盖了全国的情况,形成了不良的影响或成为了市场中的主导声音,让更多地区陷入了信息混乱的泥潭,如供求关系、天价土地和价格暴跌。

三是,用个别项目或个别企业或个别城市的案例当成普遍现象代替整个行业特征。如房地产的暴利等在媒体的放大作用下就成了经济的规律式定律了。让一个本就平均利润率并不高的行业变成了暴利行业。也正因为暴利的影响让价格变成了聋子的耳朵,不再反映真实的行业与市场情况。

四是,政策的信息混乱。今天被高调唱赞歌的支柱产业,明天就变成了打压的对象;今天要增加供给,明天就打击需求,让政策与调控的信号一会儿是左、一会儿是右。大多是在极左的旗子下摇摆,价格也就忽上忽下了。

五是,长期的住房政策信息混乱。先是将所有人都赶进市场中,让所有人都去买房子,随后又想退回到计划经济时代让大多数人享受再分配的优惠。岂不知价格本身就担负着分配的功能,而扭曲的价格则只能让分配更加不公平,政策的引导混乱则动摇了市场的信心。

六是,当市场已出现供过于求时,本应降低价格、减少供给规模,但政策却不考虑存量的消化,反而大规模的提高增量,必然造成更多的观望和空置。价格与供给无关了。

七是,银行信贷鼓励个人首次购房,但沉重的二手房交易税费却在限制递次消费,第二套住房信贷政策在严格的限制消费升级,只能让最不具备购房能力的家庭进入市场,而将改善升级换代的消费挡在了门外。市场中的需求不是依据价格,而是依据政策变化的。

八是,银行信贷不支持商业化的房地产开发,却大量的支持和投入非商业化的住房建设。当价格信号从市场向计划经济的指令性价格回归时,价格信号(包括资金价格信号)就不再是调节供求关系的信息了。就像燃油的价格对成本、利润及市场的供求关系已经没有丝毫的调节作用了。

问题在于失去价格的信号作用之后,消费者在期待降价,但却不知道价格是否已进入了合理的状态。如株洲楼市的平均房价只有2000多元每平方米,一手房的收入比小于1:4,房价已与成本相差不多,但仍在期待与观望中,设想着房价的进一步下跌。

问题还在于政策信号的扭曲中,投资者不知道价格的作用与市场的关系、不知道应降多少才是合理的。有利润空间的降价在竞争与供求关系变化中是可能和合理的。但许多城市已没有了太多压缩利润的空间、已进入了非合理利润或亏本的阶段了。大多数准备继续从事房地产业务的企业会在求生存的基础上亏本销售也要活下去,但在经济形势危机时准备改行的企业则会将烂尾楼留给银行,至少可以省去各种税收、增加还贷能力的砝码。价格已与调节供求无关了。

当价格信号失灵时,剩下要解决的问题就是不管谁在亏损,是房地产商还是银行或是消费者,都一定是这个国家财力的损失,是股民或投资者的损失,最终成为国家经济与全民的损失。只要经济的运行在政策的调控作用下会给国民带来重大损失,那么这个政策就一定不是个好的政策。

如果市场经济中价格信号失灵了,那么还有什么能让人们有生活的信心呢,又用什么来衡量与评价投资的决策呢,用什么来鼓励投资与消费呢。

改革的三十年之所以能通过市场化取得巨大的成功,其主要原因之一就是“价格改革”,让价格信号发挥了刺激投资与消费的作用,并让收入分配更加合理。市场如果价格的暴跌已不再对价值发生作用,就变成了恐慌式的抛售,价格也就不成其为价格了,同时也一定会产生巨大的反作用了,并形成新的报复。

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