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陈铁枪地产评论员

 
 
 

日志

 
 

工薪族购房必需的4个条件是否已经具备  

2009-02-09 13:10:00|  分类: 评房论地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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工薪族购房必需的4个条件是否已经具备

提要:

工薪族购房必需的4个基本条件:市场上有充裕的房源;房价的大趋势不是持续上行;具体的房价,进入了相对的底部;工薪族有可靠的资金。

那么这些条件是滞已经具备了呢?

牛年伊始,业内纷纷探讨所谓的最佳购房时机。陈劲松(是讨论“个人购房最佳时机”的时候了)、楚芸(09年上半年买房子绝对值)、陈宝存(春节之后是看房买房的好时机)、菩提无树(购房的最佳时机远未到来)、贾卧龙(上半年将是全民抄底买房的最佳时机)等众高手名人皆粉墨登场,或鼓舞推动购房者果断掏钱,或暗示明示开发商抓紧降价,忙得乐不可支。

购房时机的佳与差,成熟与否,既与大环境有关,更与购房的主体存在必然联系。大款与小款,富豪与贫民,高官与百姓,工农兵学商,在选择购房的时机上,肯定是有大大的不同。所以,部分专业人士的所谓全民齐上阵、只抛观点不分对象的分析,我是从来理解不了的。

 

所以,我在此谈论的购房的主体,不是怀里揣着大把闲钱的“上中产阶级”,亦非待业大半年家里揭不开锅的无产者,而是在城市当中占大多数的、收入较稳定的工薪阶层。

 

简言之,工薪族最佳购房时机来到,需要4个条件:

第一个条件、市场上有充裕的房源。此处指充裕的看得见的现房,不是看不见的期房。

现房的资源较为充裕,代表了什么呢?事实上它代表了许多看不见的内幕,包括价位下行、销售停滞不前等,其中最重要的,是代表了市场供与求的关系。而价格受什么因素的影响最为直接呢?就是供求关系。

有一个高人,叫冯晓东,就特别强调购房者要买“看得见的房”,不买“看不见的房”。

当然也有许多人专注于期房,其中的原因之一可能就是价位上的优势。事实上,在价位上行的大趋势中,购买期房不失为明智之举;但自2008年初以来,价位上行的大趋势已经完全终止,再专注于期房,似乎就没有多少优势可言了。这也可能是有许多两限房不再受宠的部分原因吧。

房源多,充裕,你就可以充分的对比、选择、思考,在经历了这么多的考虑之后,你再下手,就属于理性消费,起码比非理性的快速下手要可靠一些。

 

第二个条件、房价的大趋势不是持续上行。如05、06、07年之时,房价每天都可能有变化,价格处于持续的大幅的上行通道中,许多持币者于是非理性的匆忙入市购房。

先来看这样一个论断:是从08年初,房价的大趋势已经结束了持续上行。事实上,这个结论基本上得到了业界的肯定。

那么,现在的趋势是什么呢?

如果说是在底部,估计还会有激烈的争论。但说是已经结束了上行的趋势,应该说是能够得到绝大多数人的认同。

那么说,第二个条件,现在也是具备了。

 

第三个条件、具体的房价,进入了相对的底部。关于这个问题,争论是最激烈的。

有一部分专家坚决认为:已经到了底部了,不会再跌了。

但有一些专家却认为,现在谈论底部,为时过早。

什么是底部?是V型底,还是V型底?整个市场的底部,也并不代表具体楼盘的底部。

在最底部介入,介入之后,价格立升,这是许多购房者的理想。但理想状态是可遇不可求的。就如炒股。

我的论断是,已经进入了一个相对的底部,或者是,自2008年初以来,已经进入了相对下行的通道。至于是否继续下行,或下行到什么程度再扭头向上,各个地区各个楼盘还会有不同的表现。

如北京的楼盘,在07年底时,其价格基本是个顶点,以此时而论,价格达到3万左右的,现在基本上在一万六七左右。腰斩,这个跌幅基本上就到位了。

这是北京东三环附近的价格。前期开盘的首城国际,在两万左右,抢手的很。朝阳门附近开盘两万左右的,确实会很抢手。这就是一个相对的低位。再低,也不会低到哪儿去了。

燕郊附近,三四千元的,已经比比皆是了。相对于07年底的五千多,降幅在30%-50%之间。到没到底?反正销量上不去,说明持币者还不十分认同,还是等待。

对于具体的工薪阶层购房者来说,到没到底,既要有一个理想化的企盼,也不要过于较真,不要一定要等到最底部了再动手。为什么呢?因为工薪阶层购房者买房的目的,不是炒房,不是单纯的投资,而是居住,是为了解决基本的居住或改善自己的居住。

这是不同于大佬们炒房的。他们在价格上行时,下跌时,都可以进行买卖,照样可以赚钱,就如在证券市场的牛市或熊市当中,照样赚钱。

 

第四个条件、工薪族有可靠的资金。什么意思呢?就是说你有能力购房,购房不会把你的生活拖垮。这里面包含两方面。

一是,你的资金,应付首付没有问题。

二是,你的日常收入,应付月供没有问题。

尤其是在金融危机的大环境下,工薪族的工作、收入,都成了敏感的话题。这就需要量入为出,尤其是在选择房型、区域等方面加以重点考虑。

单说月供吧。小两口,如果每月稳定收入减去基本开支,能够每月节余1万元,那么月供在5000元左右,属于比较可靠的。如果每月节余6000元,月供在5000元左右,那么万一小两口的一方有了阶段性的失业,那么就会严重影响到这家的生活,甚至会把生活拖垮。而在当前的大环境之下,失业并非难得一遇。

所以一定要把金融危机考虑进去,把一家人的收入的稳定因素及不稳定因素考虑进去,稳妥地选择房型、区域,做计划时要留有余地。也就是我们常说的饱时想到饥、富时想到贫,做最坏的计划,即使最坏的结果来到了,也能沉着应对,不至于断供。

 

那么,购房良机的这4个条件,是否已经到来了呢?

第一个条件:市场上有充裕的房源——已经到来。

第二个条件:房价的大趋势不是持续上行——当然已经到来。

第三个条件:具体的房价,进入了相对的底部——基本已经来到了这个阶段。

第四个条件:工薪族有可靠的资金——因人而异。

 

股市春天,渐行渐行。

房市春天,近在眼前。

另附最新的一个新闻报道

据北京市统计局、国家统计局北京调查总队统计数据显示:

截至2008年末,北京市商品房现房空置面积达1438.3万平方米,比2007年末增长26.6%,其中,商品住宅现房空置面积为522.7万平方米,比2007年末增长26.9%2008年北京市销售商品房现房和期房1335.4万平方米,比2007年下降38.6%,其中,销售商品住宅1031.4万平方米,下降40.4%2008年北京市的房屋销售价格比2007年上涨9.5%,涨幅回落1.9个百分点。其中,新建住宅价格上涨11.9%,二手住宅上涨6.2%,涨幅分别回落0.9个百分点和4个百分点。

 

附有关的几篇文章:

陈劲松:是讨论“个人购房最佳时机”的时候了 http://blog.funlon.com/chenjinsong/8979/ArticleContent

楚芸:09年上半年买房子绝对值http://blog.funlon.com/chuyunworkroom/9082/ArticleContent

陈宝存:春节之后是看房买房的好时机http://blog.funlon.com/0a187/8720/ArticleContent

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