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陈铁枪地产评论员

 
 
 

日志

 
 

“品牌品质品位”铸就宜居典范-山水文园1  

2009-02-27 16:44:00|  分类: 工作日志 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“品牌品质品位”铸就宜居典范

——专访山水文园投资集团市场营销部、重要客户部总监潘珂

   编者按:2月26日,房龙网常务副总编辑陈铁枪对山水文园投资集团市场营销部、重要客户部总监潘珂先生进行了独家专访。潘珂对山水文园“品牌品质品位”的独到解读,对地产营销的深刻阐述,使记者清晰感受到了宜居典范的魅力。

 

记者:中国楼市出现拐点已经近一年,现在全国楼市依然低迷,尤其是2008年9月份以来北京房地产市场的成交量、成交金额及成交面积,同比都有所下跌。您是如何看待目前房地产市场所处的现状?   

 

潘珂:首先我不能说牛年就会好或者不好,我们先回顾一下06、07年房地产市场的暴涨。实际上与房地产同时涨上去的是股市,由于这么多年GDP上涨,人民手中的财富也相应增长,其他的物价也在增长。相反的,楼市没有太大幅度,最起码没有跟上这个幅度。所以我个人看待06、07两年楼市的上涨是一种补涨行情。换句话说,大家回过头来看我们的经济发展情况这么好,可我们股市还徘徊在1000多点、2000点的样子,那就有一点不对应了,同样房子也是如此。

我在网上发过这样一个帖子,中国房地产市场是从1982年的土地政策改革以后才有的。持续到80年代末,中国老百姓由于工资改革还没有开始,按照收入和物价的比例,大致那时候一个家庭月收入也就三、四百元。

那时北京的房价已经超过1000块钱一平,到现在差不多涨了10倍。而现在家庭月收入超过三、四千的家庭要比以前超过三、四百的家庭多得多,我就是举这么一个例子。实际上房价的增长并没有超过我们家庭月收入的增长。

 

记者:也就是说,这种上涨是家庭能够承担的?

 

   潘珂:对。很多人都喜欢拿欧洲、美国、澳大利亚来比中国的房价,我觉得这不公平。为什么这么说呢?

   第一,美国国土面积比我们中国大。但是它的人口密度相当于我们的1/6,这样的人口密度就导致我们房价毕竟要比它高。

第二,我们的文化习惯和他们不一样。美国人对城市的向往这方面没有我们这么足,也就是农村人到城市里去。而我们的城市就成了这种热点中的热点,本身竞争空间就很狭窄,然后大家还都冲着城市里来,所以自然导致我们城市的房产价格要高。

我们去了欧美,尤其是美国。美国和我们国家的面积比较贴近。你会发现很多的大城市,咱们说芝加哥也好、洛杉矶也好,除了纽约以外美国的其他大城市,单看市中心有那么几组高层建筑,剩下的都是平面的。城市面积比我们大很多,但是实际上建筑面积可能比我们小不少。

中国的很多房子都有三层、四层、五层、六层,他们的房子基本上一层、两层。芝加哥是个很大的城市,但是实际上市中心就那么一小块,相当于我们的城市CBD区域,其他地方就看不到高楼。我说的高楼就是5层、6层,实际上我们城市立体化比他们走的要更远。

   当然绕了一圈,我想说的是一个什么概念呢?当回顾06、07年的价格上涨,我们说价格高,高到什么程度?值得推敲。是不是算很高呢?或者环比跟世界各国比,它就算高吗?

我觉得两个迹象特别想说:

第一,我们的GDP现在已经走到世界前列了,虽然跟美国还有一定的差距,但是我们已经超过英国。

第二,我们的奥运会,奥运会上我们取得了金牌奖数第一。我觉得这些迹象意味着什么?中国这个大国的崛起,已经到了世界大国的地位,所以我不认为我们的房价高。

我个人看待08年的回调,实际上是由两个力量导致的:一个是全球金融风暴;再有就是国内的一种舆论力量,所谓老百姓买不起房子等等这一系列的舆论出来,毕竟我们容易产生一股风。

 

   记者:这就是所谓的羊群效应。

潘珂:对,中国比其他国家更容易产生这种风气。当然大的趋势,因为全球化的金融危机是不可扭转的。甚至在这方面,我要比很多业内的专家或者说经济学专家还要悲观一些。

因为这一次的金融危机实际上要比1929年那一次来得更惨烈一些,深度更大一些。同时,由于现在的全球化比1929年那时更全球化了,导致一些政府的裂变,甚至最近据说在东欧一些国家可能会产生一些深度的裂变。

   当然另外一方面我们也看到中国的经济和全球化,由于我们没有开放流通货币这一块,所以受到的冲击并不是很大。最近一段时间我经常听到一些朋友跟我说,南亚以新加坡为代表的一些资金进入到中国。他们不是说中国没有受到金融危机的冲击,正相反他们认为也受到了冲击,只不过冲击没有他们那么严重,从而中国就有了投资机会。

再有由于中国的崛起,已经逐渐成为亚洲的核心。我觉得如果这次的楼市能够回春有一股不可忽视的力量,那就是来自周边的这些国家以及地区,比如香港、台湾他们的资金投入到大陆来。

 

记者:这就是中国大陆对周边地区的一种向心力,反映了周边对中国大陆经济抗压力或者持续走好的一种信心。

 

潘珂:对。尤其是咱们政府4万亿的投资计划,而且现在已经落实了1万多亿,看来这4万多亿肯定是要投下去。这种由国家扔进去4万亿,牵动更大量的社会投资,最终末端肯定是老百姓拿到这个好处。比如任何工程都要涉及到人工,然后在市场兑现其他的商品,这样整个链条就启动了。

我觉得楼市一定会走好,会不会在09年?有一句话:“病来如山倒,病去如抽丝”,我个人对09年市场是否走好不抱有幻想。

 

记者:山水文园一直定位于北京的品质地产,请您介绍下都做了怎样的设计以及又有哪些独特的营销措施?

 

 潘珂:在北京是一个概念地产盛行的区域,我们的定位是品质地产。也就是说,实际上山水文园并没有太多的这种概念性的东西,比如区域性概念或者说某一个做的极端的节能环保的概念,把它放到市场上去热炒。

   从01年开始做这个项目到现在八年的时间,一直没有成为过话题热点。我们是由董事局主席李辙先生带领研发设计团队走遍世界一百多个国家,他个人也住了一百多个总统套房。同时在我们的项目里面,有英国的、法国的、美国的,还有加拿大等这些设计团队来介入我们的设计,我们最关心的就是产品的品质。

   同时我们也有自己的社区理念或者做一个项目的理念,首先把宜居放在第一位。也就是创造适合人居住的这样一个环境,无论是一个园林环境,还是一个户型等等这些我们都考虑的是宜居。

   基于这个基础,我们做出来的产品可能没有别人那么耀眼,或者说没有别人那么富丽堂皇,但是很多到访过我们园区的,比如像美国前总统布什的弟弟尼尔·布什。他当时下了飞机直接坐车来到山水文园,没有到其他地方停留,就来了园区。那天正下小雨,我们李总陪着他在园区转了近三个小时。他得出的结论是美国人应该到山水文园看看,这样能够知道中国人现在是在什么样的环境里居住的,扭转大家对这个地方比较贫困、落后等等以前的印象。

当然山水文园在国际多次获得金奖,比如连续两届获金奖的国际花园社区,这就是一种国际化宜居理念的一种体现。

 

记者:看来在中国,尤其在北京,高品质的宜居项目还是有旺盛的生命力。

 

   潘珂:我们把09年以及以后的几年定位于这样,前期把产品的品质做高。后来我们发现一点,相对来说我们的品牌策略这一块够高但不够响。所以我们把今后几年定位于品牌展示,也就是要有一个品牌上的优势,不是更多关注市场销售方面的宣传。可能我们会做一些和国际的著名品牌,甚至于是和奢侈品这种品牌会有一些联动。当然在这里我不好透露,我们会陆续展开。

另外我们也希望能够给09年这样一个相对低迷、比较凉的市场能够带动一些温暖的生命。如果说在2010年就能够有复苏或者回暖的迹象,那我们也就算提前吹响了楼市复苏的号角。

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