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陈铁枪地产评论员

 
 
 

日志

 
 

如何造就万年花城一日销售过亿的奇迹  

2009-03-11 09:58:00|  分类: 工作日志 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如何造就万年花城一日销售过亿的奇迹

——专访北京万年花城房地产开发有限责任公司副总经理 黄曦

 

   

记者:黄总您好!首先请介绍一下万年花城的基本情况吧!

 

黄曦:万年花城这个项目比较特殊,大部分是属于“8.31”土地大限以前的项目。整个规划批下来是198万平米,大概11000多户。我们前面总共分了四期开发。光第四期就是25万平米,2000来户。

万年花城最新开盘的,属于四期。第四期大概有2000来套。应该说这次开盘的只是第四期里的一栋楼,第四期是07年开的盘,现在已经剩的不多了,不到两栋楼,总共2000多套,现在剩下不到100套。

 

记者:据我所知,你们09年首次推盘一天开盘就创造了销售一个多亿的业绩。正月这个时间其实对很多楼盘来说,还是一个淡季。万年花城当天就能成交一个多亿,您认为这其中是哪些因素起了主要作用?

 

黄曦:主要是时机掌握的比较好。我想一共有三点:

第一,   客户的情况;

第二,   市场的情况;

第三,时机把握的情况,把这个楼推向了市场。

 

楼盘均价11000,这个楼是塔楼。万年花城的房子现在都是现房,买了就能住。板楼的价格现在是13000左右,板楼是一梯两户。塔楼现在是11000左右的价格。

这个价位也是从去年底到现在,客户相对比较认可的。整个销售情况还不错,从去年12月份到今年的2月份,三个月卖了应该有3个多亿。

 

这次开盘的楼,基本上以小户型为主。最大95平米,最小49平米一居。

 

记者:08年以来市场上以中小户型居多,您能分析下这其中的原因吗?

 

黄曦:08年以来整个市场受到07年几大方面的影响:

第一,07年房价快速高涨的影响;

第二,   政策,也就是我们所说的政府导向的影响;

第三,   产品结构调整的影响;

第四,   国际金融危机的影响。

所以07年整个市场出现了低迷,也就是所谓的“拐点”。

整个市场出现了两极分化。大户型的产品,这个影响比较大。这种客户群体本身的需求没有那么强烈。

小户型的产品,从需求来说也是分为两个层面。如果价格能够达到买房者的心理预期,这方面需求释放还是比较快的。

 

我们看到有些高档别墅、豪宅类的产品受到的影响比较大。越往高处,总价越高的产品受到的影响越大,因为这类产品的需求客户群体不都在一个水平上。

 

记者:我们了解到万年花城引进了北京小学,这是基于哪些考虑呢?

 

黄曦:万年花城引进北京小学应该是在05年的时候就启动了。万年花城是一个配套非常齐全的大项目,包括了医疗、教育、交通、商业、居住这几大方面。

当时学校的引进也是考虑到配套这方面。这个是学校和丰台教委联合去启动的项目,所以当时就找了北京小学,三方正好也都有这个意向,我们是作为开发商。

学校的产权都属于丰台区,学校是公立小学。按照划片要求,只要您买了万年花城的房子,成为万年花城的业主,您的孩子就有机会上北京小学。这是一个相当于丰台区、宣武区、北京小学、万年花城四方的战略合作。万年花城接下来,除了小学以外,在初中、高方面也都会有一些动作。

还有幼儿园。引进的幼儿园是美格国际,去年已经开学了,也得到了业主们的很大认可。

 

万年花城有一个社区医疗中心,也是为万年花城业主服务的。这个中心去年正式启动,也是归丰台区负责,也是花乡地区的社区医疗中心。

在万年花城里有一个商业区域中心,面积有5万多平米,可能会在今年启动。其他的配套商业我们也会陆续引进,到今年底会有一些突破性进展。现在麦当劳也都有意向和我们签约了,最晚应该是6月份进驻。

还有一些比较大的餐饮品牌,像大鸭梨已经开业了。配套商业这块的动作相对都会比较快,应该能在09年得到进一步的完善。

还有一个比较大的动作,就是地铁10号线二期首都经贸站的开工。这个站正好是在万年花城社区里面,从社区穿过。10号线一期已经开通了,二期开通应该是2012年,这个站应该是在3、4月份就正式动工。

 

记者:我们知道很多项目就是因为地铁开工,物业得到了大幅度的升值。

 

黄曦:对。

第一,   地铁进来肯定会提升这整个区域的价值潜力,包括教育、医疗、交通等等;

第二,   可能带动整个周边的一些价值增长。

 

记者:业主买房子其实看重很多的因素,包括您刚刚谈到的教育因素、社区因素、商业因素、医疗因素,以及社区成熟度。

去年市场遭遇了所谓的“冷冻”,有很多楼盘搞了团购活动。我们房龙网也做了很多这样的活动,也和万年花城合作过。团购的参与者有的是从外地,像鄂尔多斯、山西、唐山等地引进的一些潜在购房客户,有的是北京的购房客户。

黄总您怎么看待这种团购现象?

 

黄曦:这个往大了说是商业操作或者销售操作的一个模式。我觉得这种模式是房地产销售的补充,无可厚非,肯定是一个很好的手段。这种模式的效果要看各个项目或者具体的操作来定。我觉得这种手段是在低迷的市场上对常规销售的一个补充,挺好的。

 

当然真正的客户成交还得看多方面的努力。真正的客户成交,一方面是看你项目本身的产品水平、价格水平;另一方面看这些购房团参与者的需求,和客户群定位是不是吻合。如果吻合,成交也是自然的。

其实团购应该往精准定位客户群方面发展。这其实也是渠道拓展的一种方式,应该往精准渠道去走。

 

记者:黄总您从事房地产业多少年了呢?

 

黄曦:快十多年了。我最早是在珠江,操作的是珠江骏景的第一个项目。那个项目完了以后就来到万年,也是看重万年花城项目200万平米的价值。

 

记者:万年花城已经开盘了四期了,是否还有进一步的规划?

 

黄曦:万年花城是否还要开第五期,可能要到5月份经过论证之后才能决定。如果开,面积可能在10万平米左右。

 

   记者:感谢黄总百忙之中接受我们的采访。预祝万年花城更加红火!

   

 

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