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陈铁枪地产评论员

 
 
 

日志

 
 

五千元搞定管庄现房的三个疑问  

2009-03-24 09:57:00|  分类: 生活杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 近日,有仁和律师事务所合伙人、副主任孟宪生,创造了一个产品,叫做五千元左右即可拿下管庄地铁旁的京通苑小区的现房。要知道,这个价格,比现在的现实成交价格,低了大约2000元。

看完孟宪生这些详细的介绍之后,我还是没有勇气立即掏出钱去拿这便宜两千元的房子。

为什么?

我有三大疑问:

一是:天上不会掉馅饼。所有上当受骗的,有一个共性,就是贪图小便宜,从而上大当吃大亏。诚实挣钱,谨慎花钱,老祖宗教的,没有错。

 

二是:要我把钱交给你,我不放心。如果你跑了,我上哪儿找你去?更何况是50万元现金,我也拿不出来。

 

三是:什么时候把房子落到我名下,这个过程,是一个月,一年,还是永远?我没有谱。如果我把钱给你了,就是说你说了算,你可以有无数个理由,但钱,怎么办?

 

先看一下,他是如何介绍的:

孟宪生:周五的时候我给朋友们发了一些信息,在朝阳路五环外有一个小区,我们准备组织大家搞一个团购。从现在的预算来看,基本上是每平米在五千元以内。这是一个普通住宅的项目,房龄大都在五到十年左右,社区是一个成熟的社区,已经有十年了,里面有菜市场、学校、游泳馆,各方面设施都比较成熟。现在成交的二手房价格基本都在七千元以上,所以说这个价格还是很有吸引力的。

      

这个房子是这样,由于经济危机,很多企业出现资金链的紧张或者断裂,银行出现一些不良贷款,在处理不良贷款中涉及到这些房。这单业务中,债务人整体欠银行将近一个亿的不良贷款,在这个时候,银行通过法院诉讼扣押了开发商120套房子。我们的操作是组织大家集中钱去买不良贷款,打折把这个贷款买过来。然后我们再按照市场的价格从开发商这把房子抵过来。但是因为我们买不良贷款的价是低的,按照这个价格把房子分给大家,这样我们就获得相对低的价格。

   

 

 

户型各种各样的都有,这个楼是塔楼,最小的是80多平米,最大的是140平米。中间100130左右的都有。这个项目周边的环境应该是很好的,离管庄地铁500米,步行10分钟肯定能到。公交车就在小区的南边,是快速公交总站,所以公交车也是很方便的。现在朝阳路拓宽之后,交通是非常的便利。从它的周边环境来看,这个社区是一个成熟社区了,社区里就有小学、幼儿园、菜市场、运动场、游泳馆。它的东面小区还有篮球场、羽毛球场,配套设施很完善。生活上的配套设施,包括运动的设施都是很齐全的。这就是一个成熟社区,不是一个新开发的社区。

 

关于购买中的几项注意

 

 

   

   当时我是短信发给朋友们的,大家可以通过上面的电话进行咨询,然后可以到社区看一下具体的情况,同时考察一下这个社区现在的二手房的交易价格,就能判断出这个价格是否合适。

   如果觉得合适,可以到我们律师事务所看一下相关法律手续,证明一下债权的存在,以及房屋被法院查封的状态,如果同意了,和律师事务所签订一个委托合同。我们这边总共有120套,每一套先预交50万的费用。这样计划在410日之前完成这个工作。当然这个120份收满为止,每户这50万我们将以律师事务所的名义开一个管理专户,专门管理这笔钱,然后我们开始进入到和开发商洽谈。

   因为债权这方面,我们同相关的债权处理机构已经谈的差不多了,现在主要是和开发商谈。把协议做完了以后,通过法院办理强制执行手续,出裁定,裁定到每个房子,最后再拿着这个裁定到登记机关登记房产证。

   

   因为涉及到不良资产的问题,如果这个房子售出以后,关于售后服务业主们应该和哪方面联系?

   

    就目前来讲,这个房子保质期都已经过了。肯定开发商也不会提供这种保质服务,只能是这种房屋现状。物业管理这方面,现在它已经存在着物业管理,作为新的业主入住以后,如果有业主大会或者业主委员会,按照他们的决议去交物业费,接受物业公司的服务。

 

这个项目主要的操作模式是怎样的?一次性付清还是可以贷款?

   

  这个是现房,刚刚谈到参与者每个人预付50万是必须一次性付清的。我们统一的打包把这些房子拿过来,把债权买过来以后,大家通过抓阄分配120套房子,然后多退少补。

   这是一个参与过程,这些房子没有真正到手之前,你去订这些房子我们觉得也是不太方便。现在的想法呢就是通过大家抓阄,如果大家有不同需求,再互相调换。交换完了以后,按照大家最后交换的结果到法院把手续做了,多退少补。

   

      

    产权方面,这是普通的住宅楼,开发商已经做了初始登记,现在法院查扣了。这些债权也经过法院判决了,最后我们就同开发商进行执行和解。因为我们成了债权人,开发商用这个房子抵给我们,最后法院做一个裁定。因为我们是群体共同去买,法院裁定把这个房子产权转移给某一个参与者,我们凭着法院的裁定去做登记就可以了。

   

    有了法院裁定就直接可以拿到产权证.

   

   登记完以后,自然就发产权证。这里面有一个法律概念,过去我们认为产权证是你取得产权(的证明),现在实际上按照《物权法》来说,登记你就取得了产权。房产证是给你一个对外伸张的证明,(法律上)表明这个房子是我的。

   这个里面还涉及到法院裁定的问题,法院的裁定就把权利确定了,确定给你了,当然你不转让,你可以不登记,你拿着裁定,说这个房子是我的,就没有问题。《物权法》规定法律就承认是你的。为什么要登记?就是公示作用。另外你要卖房再转让,就必须有这个登记,如果没有这个登记是不允许再转让,但是权利是你的。

另外这个楼盘还有一个特殊情况,其中的一栋楼,因为开发商当时在规划时违章了,多建了几层,这个楼建部门没有给它做初始登记,但是并不影响它的产权交易。按照《物权法》规定,合法建造的房屋建造人就有产权,开发商就有产权。因为只是多建了一层,整栋楼中其他的楼层是应该有产权的。

   

  我们这次的销售暂时不包括那一层,但是其他楼层是不受影响的。

 

   

 

 

 

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