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陈铁枪地产评论员

 
 
 

日志

 
 

对董藩教授房地产金融创新的质疑  

2009-07-06 15:58:00|  分类: 铁枪评房 |  标签: |举报 |字号 订阅

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7月4日,周六,在天津搞了一个2009京津及环渤海房地产论坛暨香港亚洲地产节启动仪式。在下午的会议上,来了房地产界的一批牛人大佬,包括大家熟悉的孟晓苏总裁、牛凤瑞教授等,而在其中尤以著名的董藩教授的言论名副其实的继续雷人。他讲了N个观点,我最感兴趣的即是他的关于房地产金融创新的观点。事实上,在当天的中午,在董藩教授讲会上阐述此观点之前,我即在星耀五洲项目现场,与他聊过这个事情。所以在几个小时之后,再在正式场合聆听他的此番理论,我不但有些许的熟悉,甚至产生了对此观点的一点微不足道的质疑。

 

先看董藩教授关于房地产金融创新的一个观点,即由金融服务机构的介入来减轻开发商的负担、增加购房者的返点。他的要义,在于通过引入金融服务机构这个第四方,来实现银行、开发商与购房者的三赢。

 

董藩教授此观点的实现流程是这样的:

第一步:金融服务机构作为第四方参与资金流动,向银行与开发商各提出要求;

第二步:银行按金融服务机构的要求,把开发商10%的风险保证金退给开发商。这样的结果是,开发商资金上就大大有优势了。这一步骤,是开发商获利;

第三步:银行给购房者以购房的全款。利息当然与购房者的按揭相同;这一步骤的获利者,表面看是没有。实际上的获利者是银行,因为银行进行了安全有序的放款。

第四步:购房者拿着从银行贷来的全款,向开发商买房。这样即可凭借全款享受开发商的优惠。额度可能是1-5个百分点。这一步骤的获利者,开发商与购房者。开发商直接得到了全款,购房者得到了返点的实惠。

 

通过以上四个步骤的分析,可知这个所谓的第四方金融服务机构的引进,确实如董教授所愿,有效盘活了银行、开发商与购房者,实现了参与者的共赢。

为什么说是参与者的共赢呢?因为除了银行、开发商、购房者之外,这个第四方,金融服务机构也会是有赢利的。它靠什么赢利呢?当然肯定是从以上三者获取利益。至于到底是从哪一方获利,还是从这三方都能获利,教授没有明确。事实上,这也是最难实现的方面。

 

细细想来,这里面的关键,是成交。也就是所有各方面的利益,其实现的前提,就是成交。

有了成交这个环节:

开发商的房子顺利销售了出去,10%的风险保证金也可顺利收回;

银行的款能安全顺利的放给了购房者;

购房者通过支付全款得到了开发商返点的优惠;

金融服务机构在实现了上述三者的利益之后,才能由一方或几方得到相关的利益。

 

如何实现成交?如何说服银行把10%的风险保证金返给开发商?如何说服开发商返点给购房者?这两点,其实还不是最难的。

 

最为重要的,也是最为艰难的是,如何说服购房者相信金融服务机构的这一套运作模式。

由此我也想到了牟其中当年用800车皮轻工业用品套取4架俄罗斯飞机的奇迹。

 

这样的接力工作,能不能做呢?能做。但就看谁能说服购房者。真正的终端客户才是最重要的客户。各方的利益,各方的提点,都需购房者这儿发起源头。有人据此对董教授的这个设想评价为“羊毛出在羊身上”。我当时想到的是王宝强在某年春晚上的惊世之语:“我们农民工,挣钱难,花钱更难”。想从购房者身上掏利润,需要这个所谓的金融服务机构好好做一番思想工作。

至于董藩教授关于房地产公司巧妙避税等的金融创新,留待下次再加偶像崇拜吧。

 

附:董藩教授的原版讲话:

“再一个给大家提一个建议,要与有创新精神的机构合作,降低资金占用水平,首先一个观点与金融服务企业合作提高竞争水平和竞争力。过去开发商都是想把钱赚到自己的腰包来,随着市场的振荡我们明白一个道理,如果不和最专业的人士合作很难成功,很可能会出现风险。什么叫最专业的人士?他们想到的都是策划、设计、代理等等,其实还不够,最近又有新的苗头出现,就是说在按揭贷款过程当中有金融服务机构介入,原来是银行、开发商和消费者,但是现在出了一个金融服务机构,他们和银行合作又和开发商合作情况就大不相同了。他跟银行合作又和开发商合作,告诉银行把开发商10%的风险保证金退给开发商,开发商资金上就大大有优势了,原来开发商都有两三年压保证金,这个数额对他是巨大的,如果可以退给开发商,开发商是很有优势的。对银行说,你把款直接放给消费者,银行把钱直接给消费者,消费者拿现金去买商品房,这个时候消费者拿的是现金开发商都愿意给他两到三个点,甚至四个点的折扣,消费者非常乐意,开发商回收资金特别快也非常高兴,银行通过这种业务扩大了这种经营范围,金融服务机构也因此有获利。这种模式已经萌芽,下一步可能成为最有竞争力的一种营销模式,所以想办法和这样的机构去合作可能是下一步我们提高竞争力的一个手段。我不详细去讲了,你们如果需要了解可以找我。”

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