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陈铁枪地产评论员

 
 
 

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金九银十骤变拐点的六大铁证  

2009-09-27 10:53:00|  分类: 生活杂谈 |  标签: |举报 |字号 订阅

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金九银十骤变拐点的六大铁证

 

传统的金九银十,在去年已经偶然中断了。大多数开发商做梦也没想到,今年的九十两月依然非金非银,甚至于可能演变成拐点,掉头向下,重演去年的悲剧。

 

一、先看北京的一手房成交量。

九月第二周,根据北京房地产交易管理网的数据,相对于九月第一周,竟然下降了10多点。(商品住宅期房签约总量跌破2000套,环比下滑10.98%;期房签约环比上一统计周期(9.7-9.13)下跌5.97%;现房成交则近四周来首次下挫,环比下降6.39%。)

 

试想,贵为黄金之九月竟然呈现这样的趋势,所谓金九从何谈起?

 

二、有关专家总结了九月份第二周北京房地产成交的特点:

1、商品住宅期房签约总量跌破2000套,日均签约跌破300套;

2、现房签约近四周来首次下滑;

3、期房、商品住宅期房、现房签约均有不同程度的下挫。

 

 

三、再看八月份北京的成交数据。

据北京市房地产交易管理网,截至8月25日,北京成交的商品住宅总套数为11333套,成交面积132.8万平方米,环比分别下降16.6%和19.4%;除去经济适用房、限价房等保障性住房,实际成交期房商品住房8566套,成交面积98.7万平方米,环比分别下降1.0%和6.9%。

 

成交量下降的趋势,还避免得了吗?

 

四、九月份供需关系依然未变,呈现供多需少的趋势。

北京9月计划开盘项目达到52个,其中纯新盘18个,创今年新高,老项目后期为34个。

这证明了供给的数量之多。

供多需少,这样的趋势,导致的后果是什么呢?

供多需少,价格虚高——成交萎缩——开发商降价——价格改变,由高到低——成交量上升……

 

五、新盘价格虚高。

在开盘量最多的朝阳区,9月份开盘的平均价达到19200元/平方米,与8月相比,每平方米涨了5200元。

这证明了开盘的价格之高。

开发商死扛着不降价,成交量上不去,不是虚高是什么?

 

六、对房价满意度在下降,购房意愿上升。

据权威调查机构本季调查,有超过六成(65.2%)的城镇居民认为当前房价“高,难以接受”,这一比例较上季提高2.8个百分点;只有34.8%的居民认为当前房价可以接受或满意。对下季房价,41.5%的居民预期将上升,较上季大幅提高16.2个百分点。

 

3季度,居民购房和购车意愿继续上升。预期未来3个月准备购房和购车的居民比例分别为17.1%和12.8%,较上季上升1.3和0.6个百分点。

 

此处的所谓购房意愿在上升,实际上是持币待购的人一直在增加。这代表什么呢?我认为至少代表这样几点:

一是投资型购房者,认为前期(主要是指五六月份)应该是房价的阶段性高点,三季度应该是房价的相对低点,又开始显现投资价值。

二是所谓的刚需,也认为三季度或四季度价格降低时可以购买了。

所以他们的所谓购房意愿,实际上企盼的是价格的走低。如果价格需要刚硬,刚他们当然继续持币。

 

本来我在早晨上班的路上,想到了更多。但现在准备写时,只能写这几点了。以后再补吧。

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