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陈铁枪地产评论员

 
 
 

日志

 
 

北京亦庄商业地产:宜居与定位的尴尬  

2009-12-29 11:19:00|  分类: 工作日志 |  标签: |举报 |字号 订阅

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亦庄最早的定位是建造大型制造业基地中心,如今被“新规”为50万人口的“新城”,是先行重点发展的三个新城之一。这让人们对亦庄的未来充满期待,但是同时也给亦庄带来成长的苦恼——两次截然相反的定位让亦庄陷于矛盾的困惑之中。

   商业的匮乏是最初定位的必然结果。因为最初定位为建造大型制造业基地本身与商业地产就相互矛盾。制造业的诉求是追求低成本运作、提升产品的附加值和市场竞争力,制造业的低成本要求廉价的劳动力。所以,企业管理层以下的都是外地打工仔,他们的消费能力极为有限。现在市政府把亦庄重新按照小城市来规划,给亦庄包括商业的大力发展带来重新启动的历史机遇。但是,亦庄的人口和消费能力的现状又严重制约着商业地产的进一步发展。

   据官方统计,亦庄现有10万人,但是,实际上,这里的常住人口数量不及10万的一半。主要消费人群又都是外地打工者和当地农民。

   在亦庄,每天看到的景象是:早上,车辆载着大量乘客排着队进入亦庄赶着上班,晚上排着队往外走。在这里上班的白领以及高管人员基本不在亦庄住,晚上的亦庄就成了空城。这个现象说明,亦庄目前还是一个大型制造业基地,还不适合居住。另外,世界500强企业中有40家落户亦庄,却没有一家大型零售企业进驻。几乎凡是到亦庄来考察的商家都觉得亦庄前景很好,但是这里的商业环境与他们的经营理念距离太远,与他们开店选址的标准相差太多。且不说这里有没有需求,就是硬件设施也不符合商家经营的需求。

   任何一个商家经营都是要赢利的,但是在亦庄很难短时间内实现。所以就造成了恶性循环:越没有大的商家来,就越没人建造商业设施;越没人造,大的商家就越来不了。即使商家着眼于未来,在这里布点开店,遇到的肯定是经营的尴尬。比如国内一家大型建材连锁店在这里开分店,但是它在亦庄的生意是最差的,一天也没几个人光顾,尽管它的停车位多,环境优美。

   从宏观上看,亦庄商业地产的供应量远远不足,但是局部又是过剩的。三万平米的商业在亦庄已是巨无霸的概念,相对于亦庄四五万的常住人口简直太大了。大的商家即使免其租金也都不愿意来,因为还要进货,还要支付人员工资、水电费、装修费等。零售企业正处于抢点布局的快速扩张期,而每开一个新店都需要一两年的培育,也就意味着每开拓一块就赔一块,而商业已经进入微利时代,赔得太多肯定无力承受,资金链就会出现问题,商家也不愿意冒这种风险。

   市场需要培育,需要环境,需要消费力的支撑。要想让商业形成规模是几年以后的事,这段期间,开发商业地产对于开发商来说,承担着一定的风险,是一个阵痛的过程。现在的问题是鸡生蛋还是蛋生鸡?没有商业设施,商家不来,有了商业设施人流不来也无奈;而生活配套不足,人们又不愿意居住。

   这些矛盾如何解决?单凭开发商是无力解决的。要想使新规划真正实施,还需要政府和社会各个层面的大力支持以及具体的科学规划,避免弯路,把亦庄尽快地建设成和谐的人居环境。

 

注:以上是转发的一篇文章。日前正忙于整理有关商业地产的资料,感觉上述这篇较有代表性。

其实亦庄的情形,与部分小区亦有类似之处。如管庄地区,现在的商业也逐渐发展起来了。

亦庄的问题,需要以科学的精神,发展的眼光,恰当地加以定位。

具体的解决方式,尚待未来。

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