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陈铁枪地产评论员

 
 
 

日志

 
 

虎年房价持续高位的7大铁证  

2010-03-03 10:18:00|  分类: 评房论地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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虎年房价持续高位的7大铁证

 

涨,还是不涨?

跌,还是不跌?

这是一个问题!一个令万千群众魂牵梦绕的难题!

所有的预测者,都有一堆的数据,一堆的证据。

但是,房价的未来几年的趋势,难变。

而眼下,单纯考察虎年,或说2010年,全国各大城市的房价,还会维持高位运行。这可能很快就会成为不争的事实。

下面,我举出7个较有力度的佐证:

第一、

北京商品房住宅存量创下有记录以来新低。

 

北京市房地产交易管理网上载明,截至3月1日,北京可售商品房住宅存量为88479套。这是自2006年5月北京房地产交易管理网开始统计商品房存量房源以来,可售商品房住宅存量首次不足9万套。

 

这意味着什么呢?

首先,开发商手里的待售房源并不算多,则开发商套现的压力不会太大。既然如此,他们很可能采取一系列捂盘的类似动作,避开严寒的春季,待行情大涨时再抛出。

其次,购房者选择的面就小了,则购房的需求的强度可能会因供量的过小而突然变得增大。这是购房者普遍的心理反应。供量越少,抢者愈众。

 

第二、2月份上海商品住宅供应面积仅为22万平方米,环比1月73万平方米的供应面积下降近7成,同比下滑幅度也达到了67%。

 

这又是一个有力的铁证。尤其是同比下滑67%,数据太可怕了。

这样的数据一公布,开发商会如何想——慢慢卖吧,不着急!购房者如何想——抓紧买吧,否则就没了!则价格将会如何呢?不言自明。

 

第三、北京部分项目已经悄悄调高房价。

以下引用新京报(记者杨娟娟)3月3日的报道:

“我们上周六刚刚调的价,上调了4000元/平米”,记者昨日获悉,位于通州河滨路的月亮河价格上调至26000元/平米。此外,通州在售楼盘或即将开盘的一些项目,定价也超过20000元/平米。

 

据了解,月亮河项目上周六涨价20%,达26000元/平米。对于此次调价,该项目营销总监张奕奕告诉记者,目前此批房源只剩下十几套大户型,整个项目的可售部分也仅剩下4万平米,上调价格主要是考虑到产品的稀缺性,4月该项目还将推出新房源,预计价格会比26000元/平米更高。

 

记者了解到,月亮河的价格目前在通州区域并非个例。通州世纪星城销售人员昨日告诉记者,这两天刚刚调了价,目前该项目平层起价22000元/平米,loft起价30000元/平米。而1月该项目的平层均价还不到20000元/平米。此外,位于通州北苑的天时名苑3月中下旬将推出130-150平米三居,预计均价20000元/平米左右。而即将在4、5月开盘的通州新盘北京one具体价格暂未敲定,但预计将在25000元/平米左右。

 

在北京整体楼市还在争议是否会回暖的背景下,通州房价已开始显现出领涨态势。月亮河营销总监张奕奕表示,通州房价节节攀高的一个重要因素就是通州新城的大规划,根据规划,新城核心区未来将成为北京新商务中心区,运河两边未来不再批住宅,住宅产品的稀缺性进一步凸现。

 

此外,多位通州开发商都提到,新近成交的通州半壁店地块并不属于通州新城核心区,但成交价已破万元。业内人士指出,土地高价成交在一定程度上进一步助推了通州开发商的利好预期,加之多个区域利好消息,所以导致通州不少项目的价格已经迈过20000元/平米甚至25000元/平米大关,不过涨价之后购房者是否能“买账”,还需要市场来检验。

 

第四、部分开发商已经开始捂盘惜售

以下引自每日经济新闻3月3日的文章(经记者杨羚强发自上海)

 

  “我们的楼盘至少要到五、六月份才开盘”、“现在没有房子卖,我们下一批房源的开盘时间没有确定。”《每日经济新闻》记者昨日(3月2日)曾调查了一些全国性地产公司上海分公司3月份楼盘的促销情况。上述回复便来自其中的一家地产商。这家公司几乎每年都要在春节后举办各类促销活动,其中折扣最大幅度为9.5折。而根据各大地产网络的信息显示,该公司有多个楼盘在售。

 

  可是,来自售楼处的消息却是,这些楼盘中真正有房可卖的只有两个别墅楼盘,其中最便宜的别墅总价也在400万元以上。

 

  对于眼前的“没货可卖”,该公司的新闻公关给出了另一种回复:“谁说我们公司没房卖?我们肯定有房子可以卖。说我们公司没房子卖的,都不是我们公司员工。”

 

  上述公司的年报显示上海市场对该公司的重要性,一定程度印证了上述新闻公关的话。该公司在上海每年的销售额,要占到全公司销售总额的10%。而且,该公司在上海还有多个地块尚未启动。

 

  上海三湘股份有限公司副总经理张涛道出了上述开发商的心态:去年很多开发商一方面通过卖房子赚到了很多钱,另一方面该花的钱没花出去,没能在土地市场上再拿下充足的地块。在“不差钱”的情况下,开发商自然不愿意贱卖房子。宁愿延缓销售时间,等待一个合适的出售时机。

 

  在内地代理多个楼盘的同策地产上海事业部总经理赵刚也认同上述观点。他说,由于周边的地价不断高涨,开发商担心定价过低“吃亏”,尤其是很多开发商在卖出房源的同时,却没能够重置土地,令他们更加惜售。

 

 

第五、澳洲联储有望加息25基点,这将再次引领全球升息潮,而升息一向是中国地产股的利好,由此则大地产企业更加不差钱,更没有打折抛盘的压力了。

以下引自新浪财经转自汇赢投资

澳洲联储(Reserve Bank ofAustralia)定于北京时间周二(3月2日)11:30公布利率决议。目前主流观点认为,联储可能在5个月内第四次上调基准利率,从而再度引领全球央行加息潮。

 

  从目前市场信息来看,澳洲联储此次会议很可能升息25个基点,将基准利率由3.75%上调至4%。经济学家认为,澳大利亚国内就业市场强劲,而中国经济前景向好,这些都是支持联储加息的理由。

 

  苏格兰皇家银行(Royal Bank of Scotland)的首席经济学家KieranDavies 说道:“澳洲联储相信亚洲经济能够脱钩并助益澳洲。”RBC Capital Markets的首席货币策略师MatthewStrauss进一步指出,澳洲联储主席史蒂文斯(Stevens)周一言论基调乐观,强化了加息预期。

 

第六、通过万科的年报,可看出大房企的现金流充足,比去年此时的资金状况要好。

 

万科最新年报显示——

2009年万科全年累计销售金额达634.2亿元,在国内房地产企业中率先突破600亿;

营业收入和净利润比地产业调整前的2007年分别增长了37.6%和10%。

2009年实现结算面积605.2万平方米,结算收入483.2亿元,同比分别增长34.1%和19.3%,结算毛利率为21.99%。

2009年实现营业收入488.8亿元,净利润53.3亿元,较2008年同比分别增长19.2%和32.1%,各项经营指标全面超越2007年,并成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司,连续两年获得全球住宅企业销售冠军。

截至2009年末,万科持有货币资金230亿元,净负债率较2008年降低13.4%,财务状况更趋稳定。

稍后各大国有地产企业也会发布一系列业绩优良的年报。而上市民企的业绩,据专业预测亦非常向好。

 

第七、2010年的GDP预计增长还将超过8%,则房地产的贡献将继续维持,则房市不可能大幅回调,房价则不可能大幅下跌。

上海证券报3月3日报道,政协委员乐看今年经济,预期GDP增速超8%。

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