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陈铁枪地产评论员

 
 
 

日志

 
 

十年后的京津新城将是卫星城发展的楷模  

2010-08-09 08:37:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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眼光,决定高度。这句话的全称是:眼光决定思维,思维决定行动,行动决定结果,结果决定高度。

十年后的京津新城,以及与之相类似的红磡领世郡、东丽湖万科城、星耀五洲、恒大金碧天下、锦绣香江、中新生态城,甚至滨海新区,将会成为中国核心城市大力发展卫星城市的楷模。中国的北京、上海、天津、广州也将如同国外的东京、伦敦一样,出现众多的卫星城,有效缓解核心城市巨大的人口与居住的压力。

这是由超前的眼光决定的。事实上这也是国内外大城市发展卫星城的终极目的。

这更是国家对核心都市的大政方针所决定的。北京大力发展除城八区以外的卫星城,天津划出了十一个卫星城,都是这样的发展趋势。

十年后的京津新城们,将与现在北京的房山、大兴、亦庄、通州对北京核心城区的贡献一样,有效缓解天津主城区的各种压力。

这是解决中国核心城市综合症的良药。

但这剂良药却正并没有受到社会各方面的一致理解。有一些媒体就卫星城的所谓空置率、资源浪费,有一些不同的见解。

本文将分如下几部分来展开论述:

一、京津新城们(天津卫星城市)的规划与眼光。

二、京津新城们的规模分析。

三、京津新城们的发展趋势分析。

一、京津新城们(天津卫星城市)的规划与眼光

市政府的城市运营、城区规划,开发商的拿地经营,如果缺乏必要的长远的眼光,短视的后果就是资源的巨大浪费与项目的必然失败。

先看政府对京津新城的规划。

在天津“十一五”规划中,“京津新城”作为11座卫星城中唯一的一座无污染生态新城,历时6年的开发建设中,市、区政府“先栽梧桐树,再引金凤凰”的规划建设思想逐步成型。

正如日前天津市宝坻区区长孙宝华做客天津政务网发表的讲话所言,京津新城将依托独特的资源优势和优越的发展条件,打造成京津都市圈重要休闲娱乐胜地。

政府相关部门针对京津新城独特的资源和优越的条件,在规划中将京津新城定位为:京津都市圈的重要职能新城,以休闲旅游业为主导,展现北方“水”城特色的生态宜居之城。城市职能是:京津都市圈重要的目的性休闲娱乐消费地和旅游度假地;天津市都市外围重要的教育科研、会议会展及2.5产业聚集区;宝坻新城的副城,宝坻区中心城镇的组成部分。规划目标是:休闲娱乐之城、“宜”达之城、魅力水城、宜居之城、生态之城。

再看开发商的经营模式。

成立于1992年的合生创展是华南大盘模式的“祖师爷”。1993年,朱孟依拿下了广州处于规划之中的天河区大块农田,开发建设华景新城项目。当时的广州,仍然以市中心的小盘销售为主,合生创展的大盘模式让其成为首吃螃蟹者。

朱孟依的算盘是:在广州市政府的未来规划中,天河区将被发展成商业中心,这肯定是笔合算的买卖。

结果,朱孟依赌对了,接下来的几年,合生创展在在广州东沿线先后开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华景新城、暨南花园、华南新城等将近20个项目。这让合生创展声名鹊起。

合生创展的大盘拿地模式让那时候的万科都敬佩不已。万科的一份研究报告曾这样描写:“合生创展在土地储备上以超前的眼光,紧扣城市未来发展热点大量购买地皮,有效降低土地成本,获取丰厚的投资回报。”

所以业界专家总结合生创展的拿地方式为:“合生的开发成功,很大程度上不是靠强大的资本投入,而是在于朱孟依对于市场前景的把握。合生拿到的土地位置都偏僻且地价低廉,但是几乎都位于城市未来扩张的中心区域,比如广东的天河、番禺,以及北方的天津外城区。”

 

二、京津新城们的规模分析

京津新城:位于天津市宝坻行政区,处于环渤海湾经济区的心脏地带,距北京90公里、距北京首都国际机场96公里、距天津25公里、距天津新港43公里、距天津机场30公里。占地面积440000平方米,建筑面积,124000平方米,建筑类型包含:花园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅其世界级配套设施有:五合国际设计的亚洲最大4A级日式帝景温泉度假村、超五星级15万平方米仿南非迷城凯悦大酒店等。

红磡领世郡:拥有5348亩原版北美风情小镇,140万平米超大复合型社区,2250亩果岭绿化带,27洞国际标准高尔夫球场,3.4万平米原版美式商业生活配套区。

东丽湖万科城:占地4095亩,在距离天津市中心30公里的东丽湖边,依东丽湖而建,占据了整个东丽湖北岸。是万科开发的最大一个项目,总面积也相当于6个天安门广场大小。如此规模的小区,几乎算得上是一座小城市。

星耀五洲:项目计划占地4100亩,在7000亩水面周边建设约300万平方米的建筑,计划将五大地块,设计为功能多样、个性鲜明的五大洲板块,并分别以亚洲、欧洲、北美洲、南极洲、大洋洲、非洲、南极洲各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计。

在天津蓟县恒大金碧天下、锦绣香江等一个个超级大盘也在紧锣密鼓的施工……

天津中新生态城,刚刚进入启动期,不少外资地产商如韩国的三星、马来西亚房地差巨头——双威城、台湾最大房地产商——远雄房地产、以及国内一些一线的开发商已经争先恐后在这里抢滩,而这些项目占地都是几十公顷。

看一下这些新城的规模,如果建成以后,配套设施完善之后,将会对当地的财政起到多大的帮助,会对天津核心城区的居住与交通的压力缓解多少!

针对目前部分媒体对卫星城空置率的质疑,许多业内人士就一直奇怪为什么这些记者不去调查世纪城、富力城这种入住时间较长的成熟社区,而要去调查那些生活条件尚未成熟的小区呢?请问又有哪个小区不是在建成之后几年才让生活的配套齐全并入住率大大提高的呢?

具体到京津新城的所谓空置率问题。这里追求的本来就是不是超高的入住率,何来空城一说?

首先,这肯定不是第一居所。则所谓空置的问题就没有讨论的意义。

这个产品的定位就是高档、享受,就是所谓“5+2居住模式”——5天满满的工作;2天悠闲的周末,一家人共享生活的温馨。而在今天的北京天津,它又具体为一种生活方式:5天在中心商务区忙碌工作,2天周末在城郊住宅区享受家庭生活。这就是京津新城的定位。

其次,购买京津新城的很大一部分客户是抱着投资的目的。把钱存在银行等着贬值,还是购买房产保值增值?事实上,对于有着大量闲散 资金的投资者来说,投资卫星城这样的选择,是可以理解的。因为几年以后,或者说十年之内,这些投资价值就会显现出来。

 

三、京津新城们的发展趋势分析

区域价值

合生创展集团和珠江投资之后,2007年南方香江集团、泰富置地相继进驻“京津新城”,2010年,天房发展、阳光100、景瑞地产等知名开发商的进驻也明确了京津一体化的发展趋势,国家政策的扶持、行政规划的利好加之休闲度假配套设施的成熟运营,如今的“京津新城”已然成为了一座连接京津双城和辐射整个京津冀地区的生态新城。

 

高铁优势

天津市宝坻区区长孙宝华日前称,京唐高铁、津蓟轻轨即将建设,则京津新城将受益于此,发展必将加快步伐。

据天津市政府颁布的最新消息,京唐高铁北京路段已经开始征地,京唐高铁即将动工。伴随高铁建设,京津新城发展构想进入了“高铁时代”,京津新城城市化建设进程全面提速。高速铁路枢纽站建设为京津新城充分发挥综合交通枢纽对城市发展的催化剂,并实现由交通枢纽向综合型商业商务核心区的转化提供了有利契机,“高铁时代”将为京津新城带来新的发展引擎,升值前景日益壮大。

城市人群居住模式趋势

北大教授、著名人文学者张颐武表示,一方面是市中心房价飙升的速度超过我们的想象,另外一方面是生活方式发生了改变。“大家会发现住在外面是可进可退的,就是指城市边缘地区。有些人现在跟纽约人生活的方式接近,住在城市边缘、工作在市中心”。

今年的国民经济和社会发展报告中提出,要积极支持东部地区发展,抓紧制定长三角、京津冀都市圈等区域规划。

在轨道交通的联动下,大兴、亦庄、房山已不再是传统意义上的郊区,逐渐成为新城市群的中心。因为一条“北京地铁将延伸至河北”的消息,燕郊的房价已从3000多元/平方米,一度最高上升到万元。虽存在一定的泡沫,城市群发展所带来的价值跃升显而易见。

河北的燕郊、香河、涿州;天津的京津新城、武清等;这些新兴之城将在京津冀城市群中崛起。他们对分流主城市的人口压力,将起到巨大的作用。

 

眼光放长远一些。放眼十年之后,天津的京津新城,红磡领世郡、东丽湖万科城、星耀五洲、恒大金碧天下、锦绣香江、中新生态城,将如北京的大兴、亦庄、房山一样支撑天津的发展。

这是国外大都市,伦敦、纽约发展的经验,也会是中国核心城市大力发展卫星城市的趋势。

 

 

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